Zvýšenie sadzby centrálnej banky: čo sa stane s hypotékou

Obsah článku

• Čo môžu dlžníci očakávať. Zmení sa sadzba hypotéky
• Oneskorenie splátok hypotéky. Ako byť
• Ako rokovať s bankou
• Refinancovanie hypotekárnej zmluvy
• Reštrukturalizácia hypoték na rubeľovú menu
• Môže banka zvýšiť hypotekárnu úrokovú sadzbu
• Čo urobí vláda
• A čo splátky hypotéky? Existuje nejaká nádej na najlepšie

Kolaps rubľa a prudké zvýšenie diskontnej sadzby centrálnej banky spôsobili paniku medzi Rusmi, ktorí už hypotéku uzavreli alebo sa chystajú urobiť v blízkej budúcnosti. Pozrime sa, ako ich ovplyvní zvýšenie sadzby centrálnej banky, ako sa dohodnúť s bankou za zvýhodnených podmienok a čo možno očakávať od hypotekárnych dlžníkov v budúcnosti..

Čo môžu dlžníci očakávať. Zmení sa sadzba hypotéky

Zvýšenie sadzby refinancovania na 17% znamená, že práve pri tomto kurze si komerčné banky požičiavajú peniaze od centrálnej banky. Ak sa pozriete na dynamiku za posledný rok, môžete vidieť, že aj pri neustálom zvyšovaní refinančnej sadzby sa úrokové sadzby na rubeľovú hypotéku príliš nezmenili:

• Marec 2014: sadzba centrálnej banky – 7,0%, hypotéka – 12%;
• Apríl 2014: úroková sadzba centrálnej banky – 7,5%, hypotéka – 12,3%;
• Júl 2014: úroková sadzba centrálnej banky – 8,0%, hypotéka – 12,2%;
• September 2014: diskontná sadzba – 9,5%, hypotéka – 12,5%.

Súčasný prudký nárast však radikálne zmení situáciu. Banky nemôžu fungovať bez zisku. Budú preto nútení poskytovať úvery s úrokovými sadzbami presahujúcimi sadzbu centrálnej banky. Očakáva sa, že pri súčasnej miere refinancovania hypotekárnych úverov Rusi zaplatia najmenej 18 – 20% ročne. A to je podľa najoptimistickejších predpovedí. Malé banky určite ponúknu hypotéky dlžníkom za ešte vyššie úrokové sadzby.

Sociálne hypotéky by mali rásť oveľa lacnejšie. Podľa Andrey Shelkovy, riaditeľa Agentúry pre financovanie bytovej výstavby, sa miera sociálnej hypotéky v roku 2015 vypočíta na základe indexu spotrebiteľskej inflácie, ku ktorému sa pripočíta 3,8%. Na budúci rok predpovedá ministerstvo pre ekonomický index spotrebiteľskej inflácie v regióne 7,5%. Preto by mala byť miera pôžičiek na nákup bývania v rámci štátnych programov niečo vyše 11%.

Všetky tieto zmeny by sa však mali očakávať až po novom roku. V súčasnosti niekoľko komerčných bánk pozastavilo vykonávanie hypotekárnych programov a ešte nevydalo ani vopred schválené pôžičky. Finančné inštitúcie chcú počkať, kým zistia, kam povedie súčasná situácia s rubľom, aké kroky podnikne vláda a aká bude optimálna úroková sadzba v zmenených ekonomických podmienkach..

Oneskorenie splátok hypotéky. Ako byť

Počas prvých 20 až 25 dní po oneskorení platby nemusí banka venovať pozornosť oneskoreniu platieb. Jej zamestnanci veľmi dobre vedia, že absolútne každý môže mať dočasné finančné ťažkosti. Ak však klient ďalej neuskutočňuje platby, špecialisti úverového oddelenia sa s ním začínajú snažiť skontaktovať, posielať oznámenia o oneskorených platbách a snažiť sa všetkými možnými spôsobmi pripomenúť dlžníkovi jeho povinnosti.

Ak sa splácanie hypotéky neuskutoční do troch mesiacov alebo ak boli lehoty splatnosti porušené viac ako trikrát do 12 mesiacov a oneskorenie presahuje 5% z výšky hypotéky, právnici banky majú právo obrátiť sa na súd s cieľom vymáhať pohľadávku. A samozrejme, súdne rozhodnutie bude v ich prospech, je nepravdepodobné, že klient, ktorý sa ukrýva pred finančnou inštitúciou, sa môže spoľahnúť na to, že súd bude s ním..

Aby súdny exekútor získal späť od bankového klienta sumu dlhu, úrokov a sankcií za omeškanie, môžu zabaviť bankový účet dlžníka, vydražiť hypotekárnu nehnuteľnosť a zabaviť svoje auto. Ak je hypotéka vydaná nielen pre dlžníka, ale aj pre jeho príbuzných, môže byť ich majetok zatknutý.

Existujú dokonca známe prípady, keď inkasné agentúry, ktoré odkúpili dlhy od bánk, vyhrážali dlžníkom v platobnej neschopnosti trestným stíhaním za podvod. Takéto hrozby sú však absolútne beznádejné. Článok 159 Trestného zákona Ruskej federácie (podvod) sa môže uplatniť, iba ak klient banky pri podávaní žiadosti o hypotéku použil falošné doklady. Je pravda, že v ruskom trestnom zákonníku je 177 ďalších článkov (vyhýbanie sa splácaniu záväzkov), ale pri precedentoch podľa tohto článku nedošlo k žiadnym precedensom..

Ako rokovať s bankou

Ako je už zrejmé, pre nesolventného dlžníka je skrytie pred bankou absolútne zbytočné. Najlepším riešením je pokúsiť sa rokovať s finančnou inštitúciou, aby ste zmiernili podmienky vašej hypotekárnej zmluvy. Koniec koncov, banka sa vôbec nezaujíma o problémových dlžníkov a určite sa stretne na polceste, ak sa klient správa primerane a primerane.

Musíte od banky vziať potvrdenie o výške vášho dlhu. Potom by ste mali napísať žiadosť finančnej inštitúcii so zoznamom dôvodov, pre ktoré nie je možné splácať hypotéku v plnej výške. V liste by sa nemala požadovať len banka za zvýhodnené podmienky, ale mali by sa v nej uvádzať aj vaše návrhy na riešenie situácie.

Najbežnejšou možnosťou zmiernenia hypotekárnych podmienok je refinancovanie a reštrukturalizácia na rubeľovú menu.

Refinancovanie hypotekárnej zmluvy

Pri refinancovaní sa dlžníkovi otvorí nová pôžička, na úkor ktorej sa splatí stará. Nová pôžička sa spravidla vydáva s rovnakou úrokovou sadzbou ako predtým, ale na dlhšie obdobie, vďaka čomu sa znižuje mesačná splátka. Toto je najprijateľnejšia možnosť pre dlžníkov, ktorí uzavreli hypotéku v rubľoch.

Reštrukturalizácia hypoték na rubeľovú menu

V súvislosti s rýchlo rastúcim dolárom je najlepšie pre Rusov, ktorí uzavreli hypotéky v cudzej mene, aby požiadali finančné inštitúcie, aby reštrukturalizovali svoje hypotekárne úvery na národnú menu. To znamená, že podmienky zmluvy zostanú rovnaké, ale splátky hypotéky sa budú vyplácať v rubľoch.

Potom list pôjde do banky (musíte sa uistiť, že je správne zaregistrovaný) alebo zaslaný finančnej inštitúcii listom s oznámením.

Počas posudzovania žiadosti bankou by v žiadnom prípade nemali byť platby zastavené, v opačnom prípade môže byť dlžník v prípade súdneho konania uznaný za škodlivého neplatiteľa. Ak nie je možné previesť celú sumu hypotekárnych splátok do banky, môžete sa obmedziť iba na jej časť, ale pravidelne ju splácať v rámci podmienok stanovených v zmluve.

Môže banka zvýšiť hypotekárnu úrokovú sadzbu

Aby to bolo možné pochopiť, musí dlžník dôkladne prečítať hypotekárnu zmluvu. Najhoršie zo všetkého je, že finančná inštitúcia môže úrokovú sadzbu jednostranne zvýšiť. V takom prípade sa dlžník môže sťažovať iba na svoju vlastnú nepozornosť, keď pri uzatváraní dohody nevenoval pozornosť tejto záležitosti..

V zmysle dohody možno tiež povedať, že finančná inštitúcia je oprávnená zvýšiť sadzbu iba pri výskyte určitých podmienok. Napríklad zvýšenie diskontnej sadzby centrálnej banky alebo indexu LIBOR. Je potrebné skontrolovať, či sa takéto podmienky skutočne vyskytli, a ak áno, potom je zvýšenie sadzby zo strany banky absolútne legálne.

Ďalšou bežnou možnosťou je, keď sa v hypotekárnej zmluve uvádza, že sadzba sa môže zvýšiť iba na základe vzájomnej dohody strán. V takom prípade musí dlžník iba napísať list banke, v ktorom uvedie, že nedal súhlas na zvýšenie sadzby. Ak finančná inštitúcia pretrváva, môžete sa bezpečne obrátiť na súd. Dlžník má všetky dôvody, aby ho vyhral.

Teoreticky je možné, že finančná inštitúcia sa obráti na súd so žiadosťou o zmenu podmienok hypotekárnej zmluvy na základe článku 451 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Uvádza sa v ňom, že zmluva môže byť zmenená súdnym príkazom v prípadoch, keď sa okolnosti zmenili natoľko, že ak by zmluvné strany mali možnosť to predvídať, uzavreli by dohodu za výrazne odlišných podmienok. Je pravda, že v tom istom článku 451 sa uvádza, že zmena podmienok zmluvy súdnym rozhodnutím v súvislosti s výrazne zmenenými okolnosťami sa môže uskutočniť iba vo výnimočných prípadoch. A v ruskej súdnej praxi je počet takýchto precedensov veľmi nízky..

Ale aj keď takúto pohľadávku podá finančná inštitúcia, banka musí najprv dokázať, prečo nemohla predvídať zmenu okolností, a dlžník bude platiť staré sadzby, kým súd nerozhodne o ich zmene..

Čo urobí vláda

V súčasnom zámene s hypotekárnymi úrokovými mierami a výmenným kurzom rubľa je jedna vec jasná: ak je sadzba 20% alebo vyššia a výmenný kurz rubľa zostane na súčasnej úrovni, počet ľudí, ktorí chcú získať hypotéku v ruských bankách (dokonca aj v rubľoch, aspoň v cudzej mene), sa desaťnásobne zníži. Mnoho odborníkov už predpovedá smrť ruskej hypotéky pri súčasnom tempe centrálnej banky.

Nemenej zasiahnu ani stavebné spoločnosti. Podľa ministra výstavby, bývania a komunálnych služieb Michail Me sa každý tretí byt v Rusku kupuje v rámci hypotekárnych programov. Spravidla ide o bývanie v nových budovách a po masívnom odmietnutí Rusov hypotékami mnohí vývojári jednoducho nenájdu peniaze na dokončenie už začatých projektov. Keby to bolo skôr nebezpečné kúpiť byt v nulovej fáze, teraz sa stane skutočným „číslom smrti“..

Je zrejmé, že vláda musí podniknúť určité kroky na stabilizáciu situácie. Pozrime sa, aké možnosti existujú pre východisko zo situácie na základe najnovších vyhlásení ruských predstaviteľov.

Na tradičnej tlačovej konferencii po výsledkoch roka Vladimir Putin uviedol, že ruské úrady sú si dobre vedomé toho, že vývoj hypoték pri súčasnom tempe centrálnej banky je veľmi náročný a možno dokonca nemožný. Vláda preto poskytne bankám dotácie na podporu hypotekárnych programov. To znamená, že banky nezvýšia sadzby a vzniknuté straty budú uhradené z rozpočtu..

Je pravda, že prezident nešpecifikoval, aká bude výška týchto dotácií a aké typy hypotekárnych programov bude mať štátna podpora. Ak vláda prijme nejaké opatrenia, bude to určite iba vo vzťahu k určitým kategóriám dlžníkov. Je jednoducho nerealistické dotovať všetky hypotekárne programy v Rusku v súčasnej krízovej situácii a plánovanom rozpočtovom deficite na nasledujúcich niekoľko rokov..

Pokiaľ ide o ľudí, ktorí platia hypotéky v cudzej mene, je ich situácia ešte poľutovaniahodnejšia. Okrem rizika zvýšenia úrokovej sadzby sú už z dôvodu zrúteného rubľa nútené platiť dvakrát viac zo svojich pôžičiek. Počet takýchto dlžníkov v Rusku sa podľa rôznych odhadov pohybuje od 25 do 150 tisíc. Dúfajú, že im úrady pomôžu podľa maďarského scenára: to znamená, že hypotéku zaplatia pri súčasnom kurze dolára, ale so značnou zľavou a rozdiel v sadzbe sa bankám vyplatí z rozpočtu..

Ruskí predstavitelia zatiaľ nevypovedali o možnosti takéhoto scenára. Podľa poslankyne Štátnej dumy Anatolij Aksakov sa v súčasnosti zvažuje možnosť oživenia Agentúry pre reštrukturalizáciu hypotekárnych úverov na bývanie, ktorá už pomohla dlžníkom v predchádzajúcej kríze. Podľa neho však služby tejto organizácie môžu využívať iba tí dlžníci v cudzej mene, ktorí nemohli splatiť bankám v dôsledku refinancovania..

Niekoľko poslancov spravodlivého Ruska tiež požiadalo predsedu centrálnej banky Elvira Nabiullina so žiadosťou, aby prinútila komerčné banky reštrukturalizovať pôžičky Rusov v cudzej mene a previesť ich platby na rubľov výmenným kurzom k dátumu zmlúv, najneskôr však do 1. januára 2014. Zatiaľ nie je známe, ako bude predseda centrálnej banky na túto žiadosť reagovať..

A čo splátky hypotéky? Existuje nejaká nádej na najlepšie

Súčasné zvýšenie diskontnej sadzby bolo zavedené s cieľom zastaviť špekulácie na devízovom trhu, keď banky čerpali úvery od centrálnej banky za nízke úrokové sadzby a tieto peniaze hrali na pokles na devízovom trhu, čo viedlo k ešte väčšiemu poklesu rubľa. Väčšina ekonómov súhlasí s tým, že toto opatrenie je dočasné a je nepravdepodobné, že takáto vysoká diskontná sadzba zostane do konca budúceho roka. Vysoké úrokové sadzby z úverov bude mať dlhodobo mimoriadne negatívny vplyv na všetky obchodné projekty realizované v Rusku a môže viesť k zníženiu výroby a zhoršeniu hospodárskej situácie v krajine..

Preto pre ľudí, ktorí donedávna plánovali uzavrieť hypotéku, je lepšie sa neuspokojiť so súčasnými vysokými sadzbami, ale čakať šesť mesiacov alebo rok. Počas tohto obdobia je možné, že sa hypotekárna situácia stabilizuje..