Ako predať byt

Obsah článku

• Predajte byt sami
• Odhad nákladov na byt
• Daň z predaja bytov
• Dokumenty o titule
• Dodatočné dokumenty k bytu
• Zmluva o predaji bytu
• Vysporiadanie podľa dohody o kúpe a predaji bytov
• Ako ponúknuť byt na predaj
• Ako správne ukázať byt
• Prirodzene, žiadny odpad
• Konštruktívnejšie pozitívne

Povedzme, že vo vašom živote je situácia, keď potrebujete byt, ktorý vlastníte, menej ako peniaze, ktoré očakávate v dôsledku jeho predaja..

Napríklad, dedičstvo sa otvorilo vo forme obydlia alebo je vhodné premeniť predtým získané bývanie na bankovky ako sľubnú investíciu. Možno máte byt, ktorý predáva, ktorý si môžete za prvú platbu zaplatiť za priestrannejší a pohodlnejší obytný priestor, ktorý ste zakúpili prostredníctvom hypotekárneho úveru. A to všetko tak či onak spočíva na prvej a hlavnej akcii – predaji bytu.

Predajte byt sami

Najjednoduchšie je, samozrejme, kontaktovať špecializovanú spoločnosť, ktorá za určitý poplatok a na základe vami vydanej plnej moci vykoná všetky potrebné kroky a kľúče vám doručí do trezoru, ak sú peniaze. Táto služba je však veľmi drahá. Platba sa bude pohybovať okolo 2 – 4 %% z čiastky nákupu a predaja, zatiaľ čo v každom prípade, aj keď je byt pomerne lacný, poplatky právnikov a realitných kancelárií neklesnú pod úroveň jedného a pol až dvetisíc dolárov. Pre veľké mestá, ako je Moskva alebo Petrohrad, môže tento poplatok dosiahnuť niekoľko tisíc dolárov. Okrem toho, ako viete, tam, kde to vonia dobrými peniazmi, sú vždy rôzne temné osobnosti, ktoré vás môžu jednoducho ospravedlniť vulgarizmom. Bohužiaľ, toto sú skutočnosti nášho života. Preto sa niektorí energickí a praktickí ľudia snažia pripraviť a realizovať nákup a predaj bytu sami..

Takže, ako správne predať byt, konať nezávisle?

Odhad nákladov na byt

Najskôr sa rozhodnite, akú čiastku ste pripravení rozlúčiť sa so svojím majetkom. Je zrejmé, že už máte nejaké plány na tieto peniaze. Ale byť realistický. Po nadhodnotení ceny riskujete, že nikdy nebudete túto nehnuteľnosť predávať.

Existuje niekoľko spôsobov, ako získať belší alebo menej objektívny obraz skutočnej trhovej ceny predávaného bytu..

Najskôr sa môžete obrátiť na profesionálneho odhadcu, ktorý má špeciálne školenie, pozná metodiku hodnotenia a má príslušnú licenciu. Náklady na služby tohto špecialistu sa spravidla pohybujú od jedného do troch tisíc rubľov. Dostanete od neho úradný dokument, ktorý však nebude slúžiť ako záruka, že potenciálny kupujúci bude súhlasiť s tam uvedenou cenou. Okrem toho si môže priniesť aj svojho znalca, ktorý má licenciu a subjektívny pohľad na váš byt. Je veľmi pravdepodobné, že výsledky práce týchto dvoch odborníkov sa nezhodujú a peniaze, ktoré ste strávili, budú premrhané. Niektorí potenciálni kupujúci navyše reagujú silne negatívne na akékoľvek hodnotiace dokumenty, pretože v nich vidia špinavý trik alebo prostriedok nátlaku. Preto, ak ste využili služby znalca, aby ste pochopili, na čo sa môžete spoľahnúť, majte na pamäti sumu, ktorú ste dostali, ale prijatý dokument nepoužívajte ako argument vo svoj prospech..

Ak potrebujete pomoc pri posudzovaní vášho bytu, môžete sa obrátiť na súkromnú realitnú kanceláriu alebo realitnú spoločnosť. Bude to stáť zhruba to isté.

Je lepšie, keď k vám príde odborník. Keď bude mať byt na vlastné oči, bude môcť poskytnúť presnejšie hodnotenie obytných priestorov, pretože získa nielen predstavu o jeho technickom stave, ale tiež vezme do úvahy pohodlie jeho umiestnenia a kvalitu krajiny okolo domu, výhody alebo nevýhody dopravnej infraštruktúry atď. Ale v tomto prípade by sme nemali zabúdať na to, že názor odborníka bude vždy hrešiť so subjektivitou. Pre vás sa to stane informáciou prijatou ako referencia a vôbec to neznamená, že by ste mali byt dať na predaj. Nikomu nič nedlžíte. Preto vychádzajte zo svojich záujmov a ak máte v úmysle zvýšiť cenu v porovnaní s tým, ktorý menovali odborníci, a nie ste časovo obmedzení, urobte to. A ak je vo vašom záujme predať byt čo najskôr, znížte latku v porovnaní s úrovňou, ktorú určili.

Služby realitných kancelárií je možné využívať bezplatne. Mnoho realitných spoločností má preto výslovný systém hodnotenia. Ak chcete získať informácie týmto spôsobom, zavolajte spoločnosti a pomenujte parametre ponúkaného bytu, sériu domu a jeho adresu. Potom prevádzkovateľ realitnej spoločnosti požiada svoju databázu, ktorá obsahuje informácie o podobných obytných priestoroch, a dá vám približnú cenu..

Zhrnutím vyššie uvedeného musím konštatovať, že všetky metódy posudzovania majú určité percento chýb, čo znamená, že konečné rozhodnutie o cene urobíte nezávisle, v závislosti od vašej konkrétnej situácie..

Mimochodom, nevyhýbajte sa informáciám, ktoré sú k dispozícii vo veľkých množstvách v novinách alebo na internete. Nájdete tu informácie o cenách podobných bytov..

Daň z predaja bytov

A teraz ste sa konečne rozhodli pre odhadovanú cenu. Teraz si musím objasniť jeden nepríjemný, ale nevyhnutný procesný problém týkajúci sa predaja bytu..

Faktom je, že peniaze, ktoré dostanete v dôsledku predaja bytu, sa podľa zákona považujú za váš príjem, čo znamená, že z toho budete musieť zaplatiť daň z príjmu. A ak má byt niekoľko majiteľov, povedzme, že je to v spoločnom vlastníctve vašich rodinných príslušníkov, potom sa suma dane z príjmu rozdelí medzi nich v pomere k veľkosti ich podielu..

Všetko však nie je také strašidelné a je tu jeden trik, konkrétne, ak vlastníte tento majetok po dobu kratšiu ako päť rokov, nemusíte platiť daň zo sumy nepresahujúcej jeden milión rubľov. Ak ste vlastníkom bytu viac ako päť rokov, daň sa vôbec neplatí. Štát prijal také opatrenia na boj proti špekuláciám s obytnými priestormi..

Dokumenty o titule

Teraz sa obraciame na veľmi dôležitú časť, konkrétne na dokumenty o vlastníctve bytu. Bez nich nie je možný žiadny predaj ani nákup. A potenciálny kupujúci nestratí svoj čas pri prázdnom rozhovore, ktorý nie je podložený dôkazmi o vašom práve na predaj tohto majetku, to znamená potvrdením vášho vlastníctva.

Ak ste prvým predajcom privatizovaného bytu, potom potvrdenie o vlastníctve tohto bytu bude potvrdením o registrácii vlastníctva a dohody o prevode vlastníctva tohto bytu na vás, uzavretej v územnej agentúre pre privatizáciu..

V prípade, že je majetok zdieľaný a jeden z majiteľov zomrel, potom k vyššie uvedeným dokumentom je potrebné pripojiť osvedčenie o práve zdediť podiel, ktorý patril zosnulému, v rane, ktoré vydá notár v mieste bydliska zosnulého, a toto osvedčenie sa musí zaregistrovať na miestnom úrade. o registrácii nehnuteľnosti a jej transakciách s doručením príslušného podporného dokladu.

Svoje právo na byt v bytovom družstve budete musieť potvrdiť potvrdením, že ste úplne splatili podiel, ktorý vám bude pridelený v predstavenstve družstva, ako aj osvedčenie o registrácii vlastníctva.

Ak vlastníte byt, časť bytu alebo izbu, ktorý ste získali na základe kúpnej a kúpnej zmluvy, potom skutočná kúpna a kúpna zmluva, zaregistrovaná miestnym úradom pre registráciu nehnuteľnosti a transakcie s ňou, a akt odovzdania sa stávajú potvrdením vášho vlastníctva tohto majetku. prijatie tohto obydlia.

Ak ste si v dôsledku výmeny získali byt, časť bytu alebo izby, potvrdzujete svoje vlastníctvo touto zmenou, tiež registrovanou na miestnom úrade pre registráciu nehnuteľností a transakcií s ňou a osvedčenie o registrácii vlastníctva.

Podobné doklady potvrdzujú vlastníctvo bytu, podiel bytu alebo miestnosti v prípade získania nehnuteľnosti ako dar alebo dedičstvo. Zároveň je samozrejme skutočnosť, že darovanie je potvrdené riadne zaregistrovanou darcovskou zmluvou, a skutočnosť, že nehnuteľnosť je prijatá dedičstvom podľa zákona alebo vôľou – notárskym osvedčením o práve na dedičstvo zaregistrovaným miestnym orgánom pre registráciu nehnuteľností a transakcií s ním..

Ak ste si kúpili byt na primárnom trhu od právnickej osoby, ktorá ho zaslala prostredníctvom kompenzácie (je to bežná prax, keď sa na výstavbe zúčastňuje niekoľko organizácií, a potom sa medzi bytmi vyrovnajú v pomere k svojim nákladom), potom potvrďte svoje právo na bývanie. dôjde k dohode o prevode práv (alebo prevode práv) vlastníctva tohto bývania. Túto zmluvu musíte podpísať vy, zástupca predávajúceho (právnická osoba) a zaregistrovať sa na miestnom úrade pre registráciu nehnuteľnosti a transakcie s ňou. Okrem toho, rovnako ako vo všetkých ostatných prípadoch, musíte mať pre túto vlastnosť dôkaz o vlastníctve..

Ľudia niekedy dostanú byt na základe súdneho príkazu. V takom prípade by ste mali okrem osvedčenia o vlastníctve získať kópiu takého rozhodnutia od súdu, ktorý také rozhodnutie vydal..

Dodatočné dokumenty k bytu

Teraz, keď ste vybrali titulné dokumenty, môžete začať zhromažďovať ďalšiu potrebnú dokumentáciu. Budete potrebovať nasledujúce dokumenty:

1. Technický pas bytu vydaný ZINZ. (Malo by sa pamätať na to, že jej dátum vypršania platnosti je obmedzený na koniec bežného roka).
2. Na cestovnom pase dostanete osvedčenie o tom, že ste zaregistrovaný v mieste bydliska. Dá sa získať rýchlo, hoci trvá iba desať dní..
3. Na miestnom úrade pre registráciu nehnuteľnosti a transakcie s ňou by ste mali dostať osvedčenie potvrdzujúce vaše vlastníctvo tohto majetku, ktoré obsahuje informácie o tom, že tento majetok nebol zastavený, nepredaný, nebol zabavený, nie je predmetom zástavy a nepodlieha žiadnym iným prekážkam. Životnosť takého osvedčenia je tiež krátka. Všetkých 10 dní. Preto je vhodné dostávať takéto „krátkodobé“ dokumenty, ak už boli podmienky transakcie nákupu a predaja dohodnuté s potenciálnym kupujúcim a čas sa počíta do dní. Inak mnohokrát prechádzate ten istý dokument.
4. V PRUE, DEZ alebo inom podobnom orgáne získajte osvedčenie o neexistencii nedoplatkov v platbách za verejné služby.
5. Daňový úrad v mieste vášho bydliska musí vydať osvedčenie o tom, že nemáte žiadne majetkové dane.
6. Ak je jedným z majiteľov bytu dieťa, na jeho predaj budete musieť získať povolenie od miestnej správy. Zároveň musíte preukázať, že v dôsledku predaja tohto bývania a získania nového bývania sa životné podmienky maloletého nezhoršia..
7. Budete musieť získať podobné povolenie od opatrovníckeho orgánu. Zároveň sa zohľadňujú záujmy nielen maloletých občanov, ale aj osôb uznaných za nespôsobilé..
8. Na predaj bytu, ktorý bol zakúpený v manželstve alebo v spoločnom vlastníctve, budete potrebovať notársky overený súhlas svojho manžela / manželky a predaj uskutočňujete osobne. K týmto dokumentom je priložený sobášny list alebo osvedčenie o rozvode, ak majiteľ zmenil priezvisko.
9. Ak ste po obdržaní osvedčenia o vlastníctve bytu, ktorý sa chystáte predať, zmenili cestovný pas, budete potrebovať osvedčenie o zmene cestovného pasu. Faktom je, že vaše staré pasové údaje sa budú stále zobrazovať na všetkých účtoch, čo spôsobí zmätok pri uskutočňovaní transakcie. Takéto osvedčenie vám bude vystavené na pasovom úrade v mieste bydliska.

Zmluva o predaji bytu

Zmluvu o kúpe a predaji bytov uzatvárajú a podpisujú strany spravidla za prítomnosti notára, ktorý osvedčuje pravosť podpisov strán. Ďalej je podpísaná a notársky overená dohoda registrovaná na miestnom úrade na registráciu nehnuteľností a transakcií s ňou..

Kupujúci sa zo zákona stáva vlastníkom domu od okamihu registrácie kúpno-predajnej zmluvy a jeho vlastníctva. Potom strany vykonajú konečné vyrovnanie hotovosti.

Vysporiadanie podľa dohody o kúpe a predaji bytov

Je potrebné poznamenať, že spravidla ešte pred uzatvorením zmluvy kupujúci prevedie na predávajúceho určitú sumu peňazí ako záruku závažnosti jeho úmyslov vo výške dohodnutej stranami. Po obdržaní týchto peňazí kupujúci pochopiteľne zapíše potvrdenie. Tu by sa mali brať do úvahy niektoré čisto terminologické nuansy, ktoré však môžu výrazne zmeniť situáciu v prípade nepriaznivého vývoja udalostí..

Faktom je, že v potvrdení sa môžu použiť pojmy „záloha“ alebo „záloha“. Zdá sa, že pre mnohých je synonymný. To však nie je tento prípad. V súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie nemá vydanie zálohy predajcovi potenciálnym kupujúcim žiadne právne následky. Predávajúci, „potriasajúci sa rukami“ s kupujúcim, môže urobiť veľa práce a odmietnuť ďalších potenciálnych kupujúcich s odkazom na už existujúcu dohodu a potenciálny kupujúci zmení názor na poslednú chvíľu a dohoda zlyhá. V takom prípade bude predávajúci, ktorý dostal zálohu, povinný vrátiť peniaze potenciálnemu a nekonzistentnému kupujúcemu..

Záloha je ďalšou záležitosťou. Ak dohoda zlyhá a už ste vykonali veľa práce, výška vkladu zostáva s vami ako pokuta.

Na výrobu peňažných vyrovnaní sa spravidla používa prenajatá bezpečnostná schránka. Táto metóda rovnako zaručuje záujem predávajúceho aj kupujúceho.

Ako ponúknuť byt na predaj

Nemali by ste si myslieť, že kupujúci k vám príde sám. Ak chcete prezentovať svoju nehnuteľnosť na trhu s bývaním, musíte vynaložiť určité úsilie.

V prvom rade využite všetky možné a dostupné spôsoby informovania verejnosti, že máte v úmysle predať byt. Na publikáciu / publikácie, ktoré sa špecializujú na uverejňovanie tohto druhu informácií, by ste mali predložiť inzerát. V každom meste je ich veľa.

Ak máte príležitosť, zverejnite svoje ponuky na internete. Existuje mnoho stránok, ktoré ponúkajú svoje služby zadarmo ako nástenka. Zároveň nebuďte leniví pravidelne aktualizovať svoju správu, inak sa vďaka novým publikáciám postupne posúva až na samý koniec zoznamu..

A napodiv, nemali by ste sa vyhýbať banálnemu zverejňovaniu reklám na stožiaroch, plotoch a autobusových zastávkach. Táto metóda sa môže ukázať ako najúčinnejšia, pretože tí, ktorí chcú kúpiť byt, uverejnia svoje reklamy s telefónom na rovnakých povrchoch. Takže sa uvidíte navzájom.

Ako správne ukázať byt

Samozrejme predpokladáme, že predajom bytu nemáte v úmysle nikoho klamať. Pri úvodných rokovaniach s potenciálnym kupujúcim však nie je potrebné zdôrazňovať niektoré z nevýhod vášho bytu. Takže s „nevestou“.

Napríklad, ak je výhľad z okna príliš požadovaný, prvá známa osoba by mala byť naplánovaná na večer, keď kupujúci nebude okamžite vystrašený týmto vonkajším sprievodom vo vašej oblasti..

Pred predajom by ste nemali veľa minúť na rekonštrukciu bytu. Napriek tomu väčšina normálnych ľudí nakupujúcich nehnuteľný majetok najprv odtrhne všetko, čo tam je, a urobí veľké opravy podľa ich vkusu. Preto je vhodné vykonať drobné kozmetické opravy. Lepte čisté svetlé tapety, opravte a opravte niečo. Ak je možné vyhodiť starý nábytok, vyberte ho. Kupujúci vníma prázdne, priestranné a svetlé priestory lepšie, mentálne plánuje, kam a čo z jeho vecí môže vložiť.

Prirodzene, žiadny odpad

Nechajte byt na predaj cítiť trochu farby a lepidla na tapety. To vyvoláva na kupujúcich podvedomie pozitívny dojem, z čoho vyplýva, že pred nimi žili slušní a čistí ľudia..

Za žiadnych okolností by ste nemali v byte zanechávať vôňu domácich miláčikov alebo, ak je byt zdedený od starších príbuzných, zápach choroby a nezachytený vek. Okamžite sa vydesí.

Potenciálni kupujúci, aj keď prišli autom, musia nenápadne vysvetliť, že z vášho bytu sa môžete ľahko a rýchlo dostať k metru pešo alebo verejnou dopravou, a že všetko je tu veľmi blízko a existuje veľa dobrých obchodov, škôl, kliník a materských škôl..

Konštruktívnejšie pozitívne

Vodovodné potrubie musí v byte dobre fungovať. A to vôbec neznamená, že sa musí pred predajom zmeniť. Je to tak, že nič by nemalo odkvapkávať, presakovať a vydávať nepríjemný zápach kdekoľvek..

Ak na vás „susediaci“ „zhora“ vychádzajú zhora, odstráňte všetky stopy tohto úniku, inak si kupujúci môžu myslieť, že k takému nešťastiu dochádza systematicky. Ak je to možné, škvrny utesnite a bielite. Je to veľmi dôležité!

V oknách nesmie byť rozbité sklo. To vytvára ostro negatívny dojem z bytu ako celku..

Tieto tipy od profesionálnych realitných kancelárií sú však celkom banálne. Nepochybne máte dostatok vynaliezavosti a vynaliezavosti na to, aby ste produktu mohli ukázať svoju tvár. A potom bude vaša dohoda veľmi výnosná.