Komerčná hypotéka v Rusku

Obsah článku

• Komerčná hypotéka – nástroj na nákup nehnuteľností na podnikanie
• Právne aspekty komerčnej hypotéky
• Moderný trh s hypotékami na podnikanie v Rusku
• Čo pre nás platí budúcnosť

Komerčná hypotéka – nástroj na nákup nehnuteľností na podnikanie

Komerčná hypotéka je pôžička, ktorú vydávajú banky na nákup nebytových priestorov: maloobchodných priestorov, skladov, kancelárií a ďalších..

Rovnako ako rezidenčné, aj komerčné hypotéky sa poskytujú proti bezpečnosti zakúpeného majetku. Špecifickosťou tohto trhu je však to, že tento typ úveru má pomerne krátke splatnosti a relatívne vysoké úrokové sadzby. Lehota na poskytnutie hypotekárneho úveru na nákup komerčných nehnuteľností môže byť spravidla najviac 10 – 12 rokov, ale najčastejšie banky vydávajú peniaze 5 – 7 rokov. Potenciálny dlžník bude tiež musieť zaplatiť počiatočnú platbu vo výške 30 až 40% z celkovej hodnoty nehnuteľnosti.

Banka, samozrejme, starostlivo kontroluje svojich klientov, minimálne požiadavky na získanie komerčnej hypotéky sú ziskový zostatok a doba pôsobenia na trhu od 1 roka.

Výhodou tohto spôsobu nákupu komerčných nehnuteľností pre podnikanie je to, že objekt sa používa priamo na zisk (prenájom priestorov, využitie pre maloobchod, poskytovanie služieb atď.), Takže sa nehnuteľnosť platí sama za seba.

Právne aspekty komerčnej hypotéky

Federálne právne predpisy v súčasnosti nestanovujú registráciu vlastníctva komerčných nehnuteľností zaťažených hypotékou. Hypotekárna zmluva sa preto v tomto prípade uzatvára na základe všeobecných pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o uzatváraní dohôd, berúc do úvahy ustanovenia spolkového zákona „o hypotéke (záložné právo k nehnuteľnosti)“ zo dňa 16.07.1998 č. 102-FZ. Upozorňujeme, že právo používať nebytové priestory ako kolaterál bol týmto zákonom stanovený až v roku 2009..

Podľa požiadaviek čl. 9 spolkového zákona č. 102 v hypotekárnej zmluve musí nevyhnutne uvádzať predmet hypotéky, jej odhadovanú hodnotu, podstatu, trvanie a výšku plnenia záväzku, ktorý je zabezpečený hypotékou.

Je tu tiež veľmi dôležitý bod. Súčasné právne predpisy nepovoľujú hypotéku na nehnuteľnosť až do okamihu jej kúpy. Preto musí byť nehnuteľnosť najskôr kúpená (uzatvoriť kúpno-predajnú zmluvu), po ktorej môže byť použitá ako kolaterál na získanie úveru od banky.

Moderný trh s hypotékami na podnikanie v Rusku

Mnohí odborníci sa domnievajú, že komerčné hypotekárne úvery v našej krajine sú stále rukojemníkom zaistenia bánk: ani pokles úrokových sadzieb po kríze sa ešte nestal podnetom na zvýšenie objemu vydaných pôžičiek.

Vo všeobecnosti je trh stále rovnakými hlavnými hráčmi – Sberbank, VTB 24 a RosEvroBank. Úverová politika po kríze však napriek tomu prešla zmenami: požiadavky bánk na dlžníkov sa vážne sprísnili. Čo samozrejme neprispieva k zvýšeniu počtu vydaných pôžičiek zabezpečených komerčnými nehnuteľnosťami.

Dave Knerler. Breh. 2002

Napriek všetkému sa komerčné hypotéky v Rusku postupne začínajú zotavovať. Sadzby sa teraz pohybujú na úrovni 12 – 16%, sadzby klesajú, pretože nikto jednoducho nezíska pôžičku s vyšším percentom. Suma zálohy je 20-40%. Najvýhodnejšie podmienky úrokovej sadzby Sberbank 8-16% pa, splátky 20%, maximálna doba splatnosti úveru 10 rokov. A VTB 24 má najprísnejšie podmienky – 18 – 26% a 50% akontácia.

Úrokové sadzby vo väčšine bánk za posledný rok klesli takmer dvakrát a takmer dosiahli úroveň pred krízou. Prísnejšie požiadavky a náročná registračná procedúra však stále odrádzajú potenciálnych zákazníkov..

Pri vydávaní komerčnej hypotéky môžu ruské banky požadovať kolaterál presahujúci sumu poskytnutú 2 a niekedy trikrát ako zabezpečenie úveru. Úverové inštitúcie okrem toho podľa podmienok dohody plne kontrolujú vynakladanie finančných prostriedkov prijatých dlžníkom. Domáce banky zároveň chcú prilákať klientov, ktorých rozpočet na akvizíciu nehnuteľností presahuje 10 miliónov dolárov, ale sami nie sú pripravení zmierniť podmienky..

Od začiatku roka 2011 však došlo k miernemu nárastu dopytu zo strany malých a stredných podnikov po komerčných hypotékach. Zároveň sa približne polovica všetkých žiadostí spája s túžbou kúpiť si kanceláriu, 30% – obchodné priestory. Ide o to, že pre ruských podnikateľov je prakticky nemožné kúpiť nehnuteľnosť z vlastných zdrojov. Okrem toho nie je možné získať licenciu na niektoré druhy činností, ak podnik nemá príslušné priestory vo svojom vlastníctve. V dôsledku toho je pre nich hypotéka jediným dostupným nástrojom na pokračovanie v ich podnikaní, čo potvrdzuje potrebu ďalšieho rozvoja komerčnej hypotéky.

Čo pre nás platí budúcnosť

Je zrejmé, že keďže existuje dopyt po komerčných nehnuteľnostiach vrátane ich nákupu na základe hypotéky, ktorý sa bude postupne zvyšovať, keďže podnik sa po kríze rozrastá, komerčná hypotéka sa stáva jednou z perspektívnych oblastí ruského trhu hypotekárnych úverov. Je tiež zrejmé, že vývoj hospodárstva krajiny a zlepšenie podnikateľského prostredia vo všeobecnosti závisia od dostupnosti a množstva týchto pôžičiek..

Je veľmi ťažké predpovedať vývoj komerčnej hypotéky v súčasnosti..

Budúcnosť komerčných hypoték v Rusku je však jednoznačne neistá, a to aj napriek zjavnej potrebe nehnuteľností medzi domácimi podnikateľmi. Mnohí odborníci sa zhodujú v tom, že v súčasnosti je veľmi ťažké predpovedať vývoj komerčných hypoték. S určitou mierou istoty môžeme iba povedať, že dopyt po tomto produkte porastie, ale to, ako ruské úverové inštitúcie budú reagovať, je úplne nepredvídateľné..

Domáci bankári neradi riskujú a obávajú sa zložitých transakcií. Spravidla sa banky nesnažia vyhadzovať peniaze, ale čakajú na solventných klientov a ponúkajú im štandardné podmienky. V našej krajine sú komerčné hypotéky stále mnohými veľkými spoločnosťami, ktoré majú určitú finančnú stabilitu a záruky, banky často ignorujú menšie podniky. Ak banky prestanú dôverovať podnikaniu, tento sektor hypotekárnych úverov zostane na dlhú dobu v pokoji..

Západné banky sú v tejto oblasti aktívnejšie, viac dôverujú malým a stredným podnikom. Dôvodom je skutočnosť, že západné spoločnosti oficiálne oznamujú všetky svoje príjmy, a preto je pre úverové organizácie oveľa ľahšie získať spoľahlivé informácie o finančnej situácii potenciálneho dlžníka. V tomto prípade je transparentnosť podnikania kľúčom k úspechu a je potrebné sa o to usilovať aj v Rusku..

Treba tiež poznamenať, že rozvoju komerčného hypotekárneho trhu pre nebytové priestory bráni skutočnosť, že úverové programy ponúkané domácimi bankami sú často krátkodobé. Je to predovšetkým kvôli nedostatku dlhodobých finančných zdrojov bánk. Preto je pre rozvoj trhu nevyhnutné, aby banky aktívne získavali prostriedky z kapitálového trhu. Pomôže to k postupnému riešeniu tohto problému, ako aj k zjednodušeniu získania pôžičky a stane sa stimulom pre tento sektor komerčných pôžičiek..