Moskve nehnuteľností – 2012 – zhrnutie výsledkov roka

Obsah článku

• Dynamika cien
• Najzaujímavejšie nové budovy – 2012
• hypotéka
• „Nový“ Moskva
• závery
• Prognózy do budúcnosti

Zhrnutie výsledkov roka je už skutočnou skutočnosťou, možno povedať neotrasiteľnú tradíciu, a to nielen v našej krajine. V predvečer nového roka sa začnú objavovať správy „tento rok bol postavený, dokončený, ťažený, predaný, prijatý …“. Čo však môžem povedať, všetci tak či tak, keď sa rozlúčime s odchádzajúcim rokom, začíname inventarizovať – ​​čo sa nám podarilo, čo sa stalo a čo budeme musieť urobiť budúci rok..

Trh s nehnuteľnosťami samozrejme nie je výnimkou z tejto tradície. Po skončení takého významného obdobia môžete porovnávať objem stavby v tomto a minulom roku, ceny rezidenčných a komerčných nehnuteľností a pokúsiť sa posúdiť vyhliadky. Čo zaujímavé a významné sa stalo na trhu s nehnuteľnosťami v Moskve v roku 2012, čo nás opúšťa? Aké sú prognózy odborníkov na budúci rok?

Dynamika cien

Aj keď v roku 2012 nedošlo k výrazným skokom v hodnote nehnuteľností v Moskve, ceny stále vykazujú stabilný vzostupný trend. Najživší príklad – ak boli na začiatku roka priemerné náklady na nehnuteľnosti v hlavnom meste stanovené na 162 tisíc rubľov za meter štvorcový, potom sa toto číslo na konci decembra zvýšilo na 186 tisíc rubľov na „štvorec“. Rozdiel presahuje 20 000 rubľov a je veľmi významný. V dolárovom vyjadrení je rozdiel medzi priemernou cenou metrov štvorcových v Moskve na začiatku a na konci roka ešte výraznejší – 5,29 tisíc dolárov v januári a 6,07 tisíc dolárov v decembri. Významný medzník šiestich tisíc, „priemerný“ meter štvorcový bývania v hlavnom meste tohto roku, však prekonal.

Pokiaľ ide o moskovské okresy, situácia vyzerá takto: Arbat pevne zastáva pozíciu vodcu, ale kandidáti na druhé a tretie miesto sa v priebehu roka menili takmer každý mesiac. Začiatkom decembra 2012 náklady na meter štvorcový na Arbate dosiahli 9 382 tisíc dolárov. Iba pred 11 mesiacmi za jeden „štvorcový“ byt v samotnom centre hlavného mesta požiadali v priemere o 9 033 tisíc dolárov, takže cena vzrástla o 1,1%.

V roku 2012 patrili Kitai-gorod, Chamovniki, Ostozhenka, Yakimanka a Tverskaya k piatim lídrom, ktorí sa umiestnili na druhom a treťom mieste v rebríčku najdrahších okresov v Moskve..

A ak v januári tohto roku priemerné náklady na jeden meter štvorcový v žiadnom z týchto okresov nedosiahli 9 000 dolárov, potom do decembra cena jedného metra v okrese Tverskoy prekročila 9,09 tisíc dolárov a na Ostozhenka sa priblížila k tomuto číslu a dosiahla výšku 8,97 tisíc dolárov.

Hodnotiace údaje teda naznačujú, že cena za metre štvorcové v Moskve pomaly a stabilne rastie. Navyše náklady na najdrahšie ponuky „ekonomickej triedy“ a „elity“ – najdrahšie metre štvorcové, sa zvýšili najviac..

Náklady na elitné rezidenčné nehnuteľnosti v hlavnom meste sa tak podľa výskumných údajov z ContactRealEstate zvýšili o 3,7% a dosiahli priemerne 16,4 tisíc dolárov. V roku 2012 bolo na elitnom trhu s nehnuteľnosťami uzavretých viac ako 800 transakcií (výsledky za rok 2011 – 657 nákupných a predajných transakcií)..

Je zaujímavé, že ak v minulom roku bolo viac ako 60% kupujúcich elitného bývania v centre Moskvy úradníkmi, v tomto roku počet štátnych zamestnancov medzi týmito kupujúcimi prudko klesol na 5%, uviedla Anastasia Mogilatova, generálna riaditeľka Welhome. Odborníci však poznamenávajú, že to neznamená zníženie úrovne príjmov úradníkov, s najväčšou pravdepodobnosťou sa vzhľadom na posilnenie boja proti korupcii jednoducho rozhodli spoľahlivejšie skryť svoje nadobudnutia. Potvrdzuje to skutočnosť, že medzi kupujúcimi „elity“ v roku 2012 je takmer 10% nepracujúcich dôchodcov. Najvyšší dopyt bol po elitnej nehnuteľnosti v okresoch Chambovniki, Ostozhenka, Tverskoy a Presnensky hlavného mesta..

Sviblovo, Shchukino a Pokrovskoye-Streshnevo boli uznané ako najlacnejšie oblasti Moskvy v decembri 2012, cena jedného štvorcových metrov tu bola stanovená na 5,1 tisíc dolárov. Pre porovnanie: v januári odchádzajúceho roka bola najnákladnejšou oblasťou hlavného mesta Strogino – 4,9 tisíc dolárov za „štvorec“. V priebehu roka sa však cena za meter štvorcový v tejto oblasti zvýšila na 5,3 tisíc dolárov, čo umožnilo Stroginovi prudko stúpať v rebríčku moskovských okresov..

Najzaujímavejšie nové budovy – 2012

Celkovo bolo v bežnom roku postavených v hlavnom meste viac ako 1,1 milióna metrov štvorcových. To je takmer o 20% menej ako v roku 2011.

V rebríčku najvýhodnejších nových budov v hlavnom meste v odchádzajúcom roku boli ZhKK „Vanil“ nachádzajúce sa v južnej administratívnej oblasti, v Moskvorechye-Saburovo, „Tsaritsyno“ – Biryulyovo Vostochnoye, RC „Obytný dom MPI“ – Babushkinsky District, „Zeleny Bereg“ – Chertanovo Central , ako aj „Zagorie“ – tiež Biryulyovo Vostochnoye.

Obytný komplex „Tsaritsyno“ sa tiež stal najväčšou novou budovou v Moskve, priemerná cena bytov tu bola stanovená na 98 tisíc rubľov (asi 3,2 tisíc dolárov) za „štvorec“.

Už sme písali o najvýznamnejších a najzaujímavejších nových budovách v hlavnom meste, takže by som rád len poznamenal, že v roku 2012 bolo do prevádzky v „starej“ Moskve uvedené 71 obytných budov. Priemerná cena jedného metra v novostavbách v Moskve za rok vzrástla o 9% a ustálila sa na 171 tisíc rubľov (približne 5,6 tisíc dolárov). Priemerná cena o niečo predražená v porovnaní s najdostupnejšími ponukami bola vytvorená v dôsledku vysokých cien nových budov v Ostozhenka a Khamovniki. Tu, za meter štvorcový, často požadujú najmenej 20 tisíc dolárov av niektorých elitných domoch typu Club – viac ako 30 – 40 tisíc dolárov.

hypotéka

Odchádzajúci rok sa končí hmatateľným nárastom objemu vydaných hypotekárnych úverov, ktorý sa v porovnaní s rokom 2011 zvýšil o 30%. Hypotéky na rok 2012 sa však zdražili. Ak banky v predchádzajúcom roku vydali hypotekárne úvery v priemere na úrovni 12,5 – 13% ročne, potom sa toto číslo v roku 2012 zvýšilo na 13,5 – 14%.

A na konci roka už mnoho bankových inštitúcií, najmä Sberbank, oznámilo, že v budúcom roku sa sadzby opäť zvýšia a podľa odborníkov môžu dosiahnuť 15% ročne..

Banky boli ochotnejšie poskytovať hypotekárne úvery na hotové byty na sekundárnom trhu, ťažšie je získať hypotéku na bývanie v nedokončenom obytnom komplexe. A sadzby v tomto prípade sú vyššie o 1–3% a požiadavky na dlžníkov sú prísnejšie. Medzi mnohými ponukami však nájdete veľmi výhodné ponuky. Ak banka aktívne spolupracuje s developerom, ako v prípade bytového komplexu „Gorki-8“, potom sa môže hypotekárna úroková sadzba znížiť na 9 – 10% ročne. Takéto ponuky sú, samozrejme, zriedkavé, výber objektov je v tomto prípade obmedzený, ale sadzby sú oveľa atraktívnejšie ako priemer na hypotekárnom trhu..

„Nový“ Moskva

Najvýznamnejšou udalosťou odchádzajúceho roka bola samozrejme anexia území tzv. „Novej“ Moskvy do hlavného mesta. V meste sa objavili dva nové okresy – Novomoskovsky a Troitsky a pre vývojárov sa otvorili široké vyhliadky na rozvoj pomerne veľkých území..

Podľa spoločnosti „Azbuka bývanie“, v roku 2012 priemerné náklady na meter štvorcový v „New“ Moskva zvýšila o 6,3% a v súčasnosti predstavuje 83 tisíc rubľov (asi 2,7 tisíc dolárov). Tempo rastu cien sa ukázalo byť nižšie, ako predpovedali realitné kancelárie na začiatku roka, čo predpovedá prudký nárast dopytu po bytoch v novovytvorených správnych okresoch..

Ak je v historickej časti mesta nová budova bližšie k Moskovskému okruhu, lacnejšia cena za meter štvorcový, potom v „Novom“ Moskve je situácia opačná – nachádzajú sa na „opačných stranách barikád“ a hodnota nehnuteľností sa tu výrazne zvyšuje, keď sa približuje k Moskovskému okruhu..

Odborníci nazývajú rezidenčný komplex „Moskva A101“, kde je možné kúpiť jednoizbový byt za tri milióny rubľov, bytový komplex „Nový Vatutinki“ a rezidenčný komplex „Prestige“ ako najdostupnejšie nové budovy „nového“ Moskvy. Obytný komplex „Vatutinki“ sa tiež nazýva najambicióznejším projektom v novopripojených územiach – tu je kupujúcich vystavených viac ako 1,6 tisíc bytov. „Vatutinki“ je celý mikrodruh iba 14 kilometrov od Moskovského okruhu, s dvoma školami a tromi materskými školami.

Priemerné náklady na jeden meter štvorcový na sekundárnom trhu „New“ Moskva dnes dosahuje 96 tisíc rubľov, v priemere o 17,4% viac ako v Moskovskom regióne, podľa štúdie spoločnosti „Peresvet-Invest“. Pristúpenie do hlavného mesta na trhu s nehnuteľnosťami na týchto územiach samozrejme malo.

závery

Takže rok 2012 pre nehnuteľnosti v Moskve sa ukázal byť celkovo celkom stabilný a pokojný, bez výkyvov a prudkých skokov v cenách. Dopyt vzrástol, zvýšil sa počet ponúk na primárnom aj sekundárnom trhu, náklady na všetky kategórie nehnuteľností na bývanie sa mierne zvýšili. V priemere sa cena za metre štvorcové zvýšila o 1,5 – 2% mesačne. Najvýraznejší skok v cenách bol zaznamenaný v októbri, ale v lete bol na trhu sezónny pokoj ako vždy.

Z najzaujímavejších bodov by som chcel opäť poznamenať zvýšenie predaja a nákupu luxusných bytov, zvýšený záujem o viacizbové byty, ako aj hmatateľný nárast objemu hypotekárnych úverov.

Podľa realitných kancelárií sa kupujúci čoraz viac zaujímajú o trojizbové byty, ktoré z hľadiska počtu transakcií v minulom roku jednoznačne stratili na kompaktnejších obytných oblastiach. Ale záujem o štúdio apartmány a malé „odnushki“, naopak, sa znížil.

Kupujúci stále viac uprednostňujú kúpu bytov v monolitických alebo panelových budovách a príliš drahé „stalinkas“ je dnes možné nazvať outsidermi trhu – záujem o ne sa výrazne znížil.

V roku 2012 orgány nedokázali vyriešiť problém s podvádzanými akcionármi – situácia v tejto oblasti sa pre spoluinvestorov stále nevyvíja najlepším spôsobom a súčasné zákony nemôžu chrániť ich záujmy. Mnohí odborníci nazývajú návrh na zavedenie povinného poistenia poistného na bývanie ako pokus „presunúť rozpočtové náklady na plecia poisťovacích spoločností“ a predpovedajú, že nový zákon povedie k zvýšeniu nákladov na byty v nových budovách..

Prognózy do budúcnosti

Odborníci jednomyseľne sľubujú, že budúci rok nedôjde k výrazným zmenám situácie na kapitálovom trhu s nehnuteľnosťami..

Hypotekárne sadzby, napriek nedávnym sťažnostiam prezidenta, ktorý poznamenal, že hypotekárne úvery nie sú dostupné pre väčšinu Rusov, budú naďalej rásť, povedal Andrey Vladykin, vedúci oddelenia hypoték a pôžičiek v NDV Real Estate. Neexistujú predpoklady na zníženie úrokových sadzieb hypotéky, preto by sa nemalo očakávať, že banky budú mať výhodnejšie ponuky.

Zvýšenie sadzieb na 15% určite povedie k zníženiu dopytu po nehnuteľnostiach – nie všetci kupujúci budú za takýchto podmienok pripravení získať hypotekárny úver. Okrem toho, ak úrokové sadzby hypoték dosiahnu 19% (a existujú také pesimistické predpovede), potom väčšina potenciálnych kupcov nehnuteľností uprednostní získanie úverov v cudzej mene. Úrokové sadzby hypotekárnych úverov v dolároch pravdepodobne zostanú na úrovni 9 – 10% ročne. Hypotéka v dolároch sa však vydáva po prvé na obdobie až 15 rokov a po druhé – takmer vždy iba na sekundárne bývanie..

Vývojári začnú aktívne rozvíjať „nový“ Moskva. Podľa primátora hlavného mesta Sergeja Sobyanina sa očakáva, že oblasti nachádzajúce sa v bezprostrednej blízkosti moskovského okruhu budú masívne zastavané. Všeobecne platí, že úrady už vydali povolenie na výstavbu najmenej 30 miliónov metrov štvorcových bývania v „New“ Moskve, takže Novomoskovsk a Troitsky okresy určite čakajú na stavebný boom. Avšak, ako sľúbil Sergej Sobyanin, okolo Troitska sa objaví zóna nízkopodlažných budov a oblasti vzdialené od mesta sa stanú prírodnými zónami, námestiami a parky..

Očakáva sa, že v roku 2013 bývanie v hlavnom meste porastie rovnakou mierou inflácie, tj mesačne o 0,5 – 2%, čo nakoniec povedie k zvýšeniu cien o 7 – 10% ročne..

Na rozdiel od predpovedí niektorých analytikov sa v roku 2012 neprejavila nová finančná kríza a v roku 2013 sa neočakávajú ostré otrasy. Ceny nehnuteľností v dolároch môžu dokonca klesnúť, čo uľahčí aj pokles dopytu. V blízkej budúcnosti odborníci predpovedajú nadmernú ponuku na trhu nad dopytom – neexistujú predpoklady na zvýšenie príjmu domácností a vzhľadom na zvýšenie hypotekárnych sadzieb si veľká väčšina Rusov nemá kam požičať peniaze na kúpu bytov v hlavnom meste. Od kupujúcich by sa preto nemalo očakávať veľa aktivít, leto 2013 sa môže stať úplne „mŕtvou“ sezónou a počas období čakania na zmeny v ekonomike alebo po negatívnych správach z politickej arény môže dopyt klesnúť na nulu, predpovedá Oleg Repchenko, vedúci analytického centra “ Ukazovatele trhu s nehnuteľnosťami IRN.RU “.

Medzi ďalšie inovácie, ktoré budú mať vplyv na trh s nehnuteľnosťami v roku 2013, môžeme uviesť zavedenie dane z luxusu, ktorú sľúbil Vladimír Putin, a to aj z luxusných bytov. Zatiaľ nie je známe, aká bude táto daň, ale zdá sa, že dopyt po drahých bytoch v centre hlavného mesta sa rovnako nezníži..

Okrem toho precenenie katastrálnej hodnoty pôdy v Moskve bude bezpochyby viesť k zvýšeniu hodnoty nehnuteľností – vývojári teraz zaplatia za pozemky v priemere 1,5-krát viac..

Úrady budú pokračovať v búraní zničených päťpodlažných budov: v roku 2012 bolo zbúraných iba 30 takýchto domov av budúcnosti sa plánuje premiestnenie a zbúranie najmenej 88 päťpodlažných budov v rôznych okresoch hlavného mesta..

Cena nehnuteľností v „Novom“ Moskve bude naďalej rásť a rozdiel od zvyšku moskovského regiónu bude čoraz viac hmatateľný. Na sekundárnom trhu nových metropolitných okresov náklady na jeden meter štvorcový prekročia 100 tisíc rubľov, na primárnom trhu sa priblíži tejto značke.

Kancelária starostu bude naďalej opravovať odchádzajúce diaľnice a budovať nové dopravné uzly, bude pokračovať v aktívnom boji proti dopravným zápcham a v Moskve sa otvoria nové stanice metra. Ako to ovplyvní trh s nehnuteľnosťami v hlavnom meste – ukáže sa už tak blízko rok 2013, ktorého výsledky zhrneme aj za 12 mesiacov. Sviatočné pozdravy!