Trh komerčných nehnuteľností s meniacimi sa hranicami Moskvy

Obsah článku

• Vývojári na križovatke
• Všeobecné trhové podmienky
• Vývojári prechádzajú na iné funkčné segmenty
• Na trh vstupujú nové projekty

Začiatkom júla 2011. Moskovská regionálna duma podpísala dohodu o zmene hraníc Moskvy a Moskovského regiónu. Zámerom tohto dokumentu je upraviť hranice, ktoré sa za posledných niekoľko desaťročí veľa zmenili, ale predtým neboli formalizované..

Sergei Ivanovič Smirnov. Spravodlivé v deň sponzorstva. 2007

Vstup nových teritórií do Moskvy bude mať nepochybne dopad na trh s nehnuteľnosťami v hlavnom meste. Ako mnohí odborníci poznamenávajú, vyhliadky na rozvoj trhu s komerčnými nehnuteľnosťami v hlavnom meste nie sú také jasné, aké boli na začiatku roka. Oživenie tohto segmentu trhu, zaznamenané v prvej polovici roka, sa môže po závažných zmenách spomaliť. Vývojári si nie sú istí, ako sa budú udalosti vyvíjať ďalej, pretože neexistujú jasné plány rozvoja nových území. Prerozdelenie pozemkov v každom prípade ovplyvní štruktúru trhu, to platí pre všetky typy komerčných nehnuteľností: kancelárie, nákupné strediská, sklady a iné objekty.

Vývojári na križovatke

Ako viete, podľa podpísanej dohody sa do Moskvy pripája 102 nových pozemkov o celkovej rozlohe 723 hektárov vrátane polí aerácie Lyubertsy (578 hektárov). Moskovský región tiež získa novú pôdu – 328 ha, z toho 216 ha obce Tolstopaltsevo.

Ide o pomerne veľké územia, ktoré si vyžadujú, aby orgány vypracovali komplexný plán mestského plánovania, ktorý zabezpečí administratívne, sociálne (vzdelávacie a vedecké centrá, bývanie), ako aj výstavbu nových obchodných centier. Riešenie týchto úloh môže trvať viac ako jeden rok..

Redistribúcia území má priamy vplyv na výstavbu komerčných nehnuteľností.

Kvôli tejto neistote bolo mnoho vývojárov stratených. Tento segment trhu s nehnuteľnosťami sa práve začal zotavovať z účinkov globálnej krízy a naberá na sile, a mestské úrady im tu predstavili nové „prekvapenie“. Faktom je, že prerozdeľovanie území priamo ovplyvňuje výstavbu komerčných nehnuteľností. Okrem toho sú domáci vývojári veľmi závislí od vnútornej politickej situácie v krajine a úspech je často determinovaný schopnosťou uhádnuť smer ďalších krokov orgánov..

Pokiaľ ide o vývojárov hlavného mesta, nové nevyvinuté územia sú, samozrejme, perspektívou začatia výstavby nových projektov, zvyšovania práce a podľa toho aj príjmu. To si však stále vyžaduje vyhrať výberové konanie na výstavbu, čo nie je vždy ľahké a môže to spôsobiť nejaké nové problémy..

Stavitelia sa teraz nachádzajú na križovatke, ktorej úlohou je uhádnuť, ktoré nové okresy sa teraz budú hýbať (ak to samozrejme robia) federálne a regionálne orgány; koľko kancelárskych priestorov bude potrebných pre spoločnosti, ktoré chcú byť v blízkosti úradov; či bude medzinárodné finančné centrum postavené od nuly. Vývojári majú veľa otázok, zatiaľ však na ne nie sú žiadne odpovede.

Čo povedať o komerčných nehnuteľnostiach, ktoré sa týkajú sociálnej infraštruktúry, ak sa úrady ešte nerozhodli o programe bývania na priložených územiach.

Všeobecné trhové podmienky

Celkovo vstúpilo na trh v prvej polovici roku 2011 približne 330 000 štvorcových metrov. m nových kancelárskych priestorov (toto číslo kleslo o 15% v porovnaní s minulým rokom) a 165 000 metrov štvorcových. m nových skladových priestorov (ukazovateľ vzrástol takmer o tri v porovnaní s 1. polrokom 2010 z dôvodu uvedenia predtým zmrazených zariadení do prevádzky).

Mikhalchuk Natalia. Výstavbe. 2008

Celková dodávka vysokokvalitných kancelárskych priestorov v hlavnom meste na konci druhého štvrťroka tohto roka predstavovala približne 13 miliónov metrov štvorcových. m.

Ukončenie výstavby niektorých veľkých projektov ovplyvnilo zvýšenie podielu voľných kancelárskych priestorov v tomto období o 17%. Voľné priestory sú zastúpené najmä novými projektmi, ktoré jednoducho ešte nedokázali nájsť svojich nájomcov, ako aj budovami, ktoré nie sú príliš atraktívne (s nevyhovujúcou polohou, niektorými technickými problémami a ďalšími vlastnosťami, ktoré znižujú konkurencieschopnosť objektov).

Treba tiež poznamenať, že podľa výsledkov za prvý polrok 2011 došlo k zvýšeniu dopytu po kvalitných priestoroch na trhu kancelárskych a skladových nehnuteľností, čo malo vplyv na zníženie podielu voľných priestorov. Mnoho odborníkov poukazuje na miernu pozitívnu dynamiku trhových ukazovateľov.

Vývojári prechádzajú na iné funkčné segmenty

Zmenená situácia v hlavnom meste, nové hranice a pripojené územia nútia stavebné spoločnosti hľadať nové možnosti rozvoja. Niektorí vývojári, ktorí sa predtým zameriavali výlučne na trh komerčných nehnuteľností, teraz vydávajú otvorené vyhlásenia o zmene funkčného účelu ich rozostavaných projektov..

Napríklad spoločnosť Promsvyaznedvizhimost namiesto niektorých plánovaných administratívnych budov bude stavať obytné budovy. Spoločnosť v súčasnosti skúma aj potenciál na konverziu na obytné nehnuteľnosti a niektoré z ďalších miest..

Zástupcovia spoločnosti Coalco Development oznámili zmenu funkčného účelu projektu Crystal Towers, v rámci ktorého sa plánovalo postaviť približne 160 000 štvorcových metrov. m kancelárskych priestorov pre byty. Aj keď sú takéto príklady na trhu komerčných nehnuteľností v hlavnom meste sporadické, ak sa však tieto vyhlásenia budú ďalej opakovať, bude možné hovoriť o vytvorení nového trendu na trhu. A to už môže viesť k nedostatku kancelárií.

Na trh vstupujú nové projekty

Napriek najnovším zmenám niektorí vývojári stále riskujú a vyhlasujú obnovenie svojich projektov za zmrazené počas krízy. Spoločnosť Sistema-Hals tak oznámila obnovenie výstavby obchodného centra SkyLight triedy A, ktorého celková plocha je približne 111 000 štvorcových metrov. m. Spoločnosť plánuje dokončiť prácu v druhom štvrťroku 2012.

Tiež si všimnite, že niektoré spoločnosti prejavili záujem o výstavbu kancelárskych centier pre svoje vlastné umiestnenie. Napríklad Svetový fond na ochranu prírody (WWF) nedávno predstavil projekt svojej novej kancelárie, ktorá sa pravdepodobne objaví v oblasti metra Taganskaya, pravdepodobne budúci rok. Bolo tiež oznámené začatie výstavby administratívnej budovy pre Roberta Bosch v Khimki v Moskovskom regióne s celkovou plochou asi 57 000 štvorcových metrov. m. Očakáva sa, že bude dokončená do konca roku 2013 a budú v nej sídliť kancelárie, skladovacie priestory a školiace stredisko pre spoločnosť..

„Hypercube“ sa stane prvým kancelárskym transformátorom v krajine.

Nedávno bola podpísaná dohoda medzi vedením Nadácie Skolkovo a stavebnou spoločnosťou Aurora Group o výstavbe prvého zariadenia v ruskom inovačnom meste. „Hypercube“ – to je názov daný objektu, bude predstavovať Centrum pre rozvoj miest inovatívneho komplexu „Skolkovo“. Stane sa prvým transformujúcim sa kancelárskym centrom v krajine.

Jedinečnosťou projektu je, že budova zabezpečí možnosť nezávislého nahradenia funkcií a bude mať schopnosť zväčšiť celkovú plochu priestorov 1,5-krát. Developer bude v lete letať s výstavbou inovačného centra a uvedenie Hypercube do prevádzky je naplánované na február budúceho roka..

V dôsledku týchto inovácií sa trh s komerčnými nehnuteľnosťami v Moskve celkovo môže zmeniť. Stavebné spoločnosti nechcú riskovať a nie sú v zhone na realizáciu projektov, čo znamená, že v blízkej budúcnosti môže byť nedostatok komerčných, väčšinou kancelárskych, nehnuteľností v hlavnom meste..

Keďže úrady zatiaľ nerozhodli o plánoch rozvoja nových metropolitných oblastí, vývojári konajú na vlastné nebezpečenstvo a riziko a snažia sa uhádnuť, čo bude v konečnom dôsledku rentabilnejšie..