Trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami – výsledky za 1. štvrťrok 2011

Obsah článku

• Dopyt po kanceláriách v Moskve medziročne vzrástol o viac ako tretinu
• Kancelárske potreby sa ešte nevrátili na úroveň pred krízou
• Ceny za nákup a prenájom kancelárií sa mierne zvýšili

Zhrnutím výsledkov prvého štvrťroku 2011 v oblasti kancelárskych nehnuteľností v hlavnom meste je potrebné poznamenať, že podľa trendov je hlavným trendom tohto segmentu trhu v skúmanom období prirodzený návrat potenciálnych nájomcov na trh, ako aj neustále zvyšovanie nedostatku kvalitných dodávok..

Jacob Lawrence. Tvorcovia kabinetu. 1946

Dopyt po kanceláriách v Moskve medziročne vzrástol o viac ako tretinu

V porovnaní s rovnakým obdobím roku 2010 vzrástol dopyt po kanceláriách v hlavnom meste v priemere o 30 – 40%, čo je nepochybne dôsledkom všeobecného rastu hospodárskej činnosti v krajine a zlepšenia podnikateľského prostredia v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi..

Došlo k nárastu aktivity v oblasti prenájmu kancelárií medzi zahraničnými spoločnosťami a veľkými bankovými operátormi. Je pozoruhodné, že v súčasnosti sú potenciálni nájomníci pripravení posúdiť návrhy kancelárskych priestorov bez toho, aby boli dokončené. V porovnaní s minulým rokom mestské agentúry tvrdia, že počet prenajatých kancelárskych priestorov je v škrupine&jadro (holé steny a strop) zvýšené o viac ako 30%.

Podľa Maxima Zhulikov, hlavného špecialistu oddelenia nehnuteľností v Penny Lane Realty, sa v prvých troch mesiacoch tohto roka dopyt zo strany nájomcov zreteľne zvýšil. Poznamenal tiež, že medzi potenciálnymi kupujúcimi sú predovšetkým domáci súkromní investori. Zahraniční investori, aj keď sú pripravení na kúpu akýchkoľvek predmetov, často jednoducho nemajú čas reagovať na veľmi rýchlo sa meniacu situáciu na trhu..

Dôsledky zákazu moskovských úradov na výstavbu kancelárskych budov v rámci tretieho dopravného okruhu sú čoraz viac pociťované..

Treba tiež poznamenať, že v období od januára do marca 2011 bol pomerne vysoký a stabilný dopyt po kúpe kancelárií triedy A a B. Veľké podniky spravidla prejavili záujem o tieto objekty, aby tu našli svoje štruktúry. Napríklad vo februári boli informácie, že Raifaisen Bank a Rostelecom chceli kúpiť obchodné centrum. Ďalším prekvapujúcim príkladom sú rokovania medzi zástupcami Alfa-Bank a AFI-Development o kúpe obchodného centra Aquamarine..

Ďalším trendom v prvom štvrťroku tohto roka je to, že čoraz viac pociťujú dôsledky zákazu moskovských úradov na výstavbu kancelárskych budov v rámci tretieho dopravného okruhu. Vývojári kapitálu, ktorí hľadajú nové staveniská, začali prejavovať aktívny záujem o bývalé priemyselné zóny v centre mesta.

Wassily Kandinsky. Moskva 1.1916

Sanácia následne umožní stavebným spoločnostiam tieto objekty výhodne predávať. Napríklad Sminex pokračuje v aktívnom rozvoji tohto segmentu trhu. Veľmi skoro úplne vstúpia na kapitálový trh úplne zrekonštruované oblasti bývalého závodu Salyut. Nedávno sa objavili aj informácie o akvizícii tej istej stavebnej spoločnosti v bývalej priemyselnej zóne, ktorá sa nachádza v Prospect Mira, 102..

Taktiež poznamenávame, že najvyšší dopyt v prvom štvrťroku 2011 bol zaznamenaný v prípade kancelárskych priestorov v obchodných centrách v centrálnej administratívnej oblasti v Moskve. Zvýšenie dopytu po kanceláriách triedy A a B + potvrdzuje skutočnosť, že podľa výsledkov prvých troch mesiacov tohto roka je obsadenosť obchodných centier v kategórii A od 90% do 95%, v kategórii B + – od 80% do 90% … Ako príklad požadovaných obchodných centier je možné uviesť: BC „Orlikov“, BC „Noemova archa“, BC „Usadba“, BC „Alexander House“.

Kancelárske potreby sa ešte nevrátili na úroveň pred krízou

V prvom štvrťroku tohto roka vstúpilo na trh niekoľko nových návrhov v oblasti kancelárskych nehnuteľností. Po prvé, nárast ponúkaného priestoru bol spôsobený zariadeniami, ktoré boli postavené už v roku 2010. Objem nových dodávok kancelárskych priestorov v prvých troch mesiacoch roku 2011 tak vzrástol o viac ako 200 tisíc štvorcových M..

Ak však porovnáme ponuku s úrovňou pred krízou, mali by sme si všimnúť extrémne nízku aktivitu moskovských vývojárov. V zásade sa tento rok budú vykonávať práce na dokončení stavebných prác v zariadeniach, ktoré sa začali v rokoch 2008 – 2010. Moderní vývojári kapitálu začali veľmi vážne pristupovať k vyhliadkam a potenciálnym rizikám nových projektov, najmä v segmente komerčných nehnuteľností. Napríklad niektoré rozostavané obchodné centrá, ktoré boli ešte stále v počiatočnom štádiu, boli prestavané a namiesto nich boli postavené byty. Celková plocha projektov, ktoré sa teraz stanú obytnými nehnuteľnosťami kvôli prestavbe, je teda približne 1 milión metrov štvorcových. m.

Laszlo Moholy Nagy. Výstavbe. 1923

Tvorba tohto trendu bola ovplyvnená predovšetkým zrušením výstavby niektorých veľkých známych projektov, ako aj realizáciou revízie schválení a povolení, ktoré predtým vydala predchádzajúca metropolitná správa. V súčasnosti je oficiálne známe zrušenie stavby komerčných nehnuteľností, ktorých celková plocha je takmer 900 tisíc metrov štvorcových. m.

Ak vezmeme do úvahy ponuku kancelárií na sekundárnom trhu, mnohí odborníci poukazujú na návrat k „virtuálnemu“ modelu predaja, ktorý je charakteristický pre obdobie pred krízou. Predajcovia ponúkajú svoje aktíva na predaj iba s cieľom zistiť, do akej miery ich hodnota vzrástla. Treba tiež poznamenať, že ceny ponúk v porovnaní s minulým rokom vzrástli o viac ako 30%, ale všetky transakcie s komerčnými nehnuteľnosťami sa teraz uskutočňujú na trhu. Počet kancelárskych objektov skutočne ponúkaných na predaj sa v porovnaní s rokom 2008 – 2010 vo všeobecnosti výrazne znížil..

Jedným z najzaujímavejších a najsľubnejších nových projektov, ktoré vstúpili na trh začiatkom roku 2011, je obchodné centrum Barclay Plaza. Jedná sa o moderný obchodný komplex triedy B +. Celková plocha zariadenia je asi 47 tisíc metrov štvorcových. Má dobre rozvinutú infraštruktúru (recepcia, reštaurácia, samostatná jedáleň pre zamestnancov, nákupná galéria, fitnescentrum a bazén), ako aj ľahký prístup na všetky hlavné dopravné linky mesta.

Ceny za nákup a prenájom kancelárií sa mierne zvýšili

V porovnaní s rovnakým obdobím roku 2010 sa nájomné a predajné ceny kancelárskych nehnuteľností v Moskve zvýšili o 15 – 20%, v závislosti od umiestnenia a triedy objektu. Ak by sme vzali nárast cien kancelárskych nehnuteľností v období od januára do marca 2011, potom to bolo asi 2-3%, v závislosti od objektov.

K rastu cien došlo z niekoľkých dôvodov. Na jednej strane boli ceny ovplyvňované prognózami výrazného zníženia výstavby nových komerčných nehnuteľností a veľmi pomalého tempa uvedenia predtým ohlásených nehnuteľností na trh. Na druhej strane pokles podielu voľných kancelárskych priestorov vysokej kvality s úplným dokončením.

K výraznému zvýšeniu cien prispel aj rast kúpnej sily súkromných investorov..

Priemerné nájomné pre metropolitné kancelárie triedy A v Q1 sa pohybovalo od 700 dolárov do 1100 dolárov za meter štvorcový, pre kancelárie triedy B + a B – od 300 dolárov do 950 dolárov za meter štvorcový. Malo by sa tiež poznamenať, že úroveň cien za maloobchodné priestory v centre Moskvy je prirodzene o niečo vyššia a pohybuje sa od 1 000 do 4 000 dolárov za meter štvorcový. Podľa výsledkov za 1. štvrťrok 2011 boli najdrahšie moskovské ulice zahrnuté: Tverskaja, Pyatnitskaja, Stoleshnikovova cesta, Petrovské linky, Kamergersky cesta, Bolshaya Dmitrovka, Kuznetsky most, Bolshaya Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovsky proezd.

Po zhrnutí celkových výsledkov za 1. štvrťrok 2011 je možné tvrdiť, že v blízkej budúcnosti bude trh komerčných nehnuteľností vrátane kancelárskeho trhu v Moskve očakávať ďalšie zvýšenie nájomného a cien. Okrem toho je možné predpokladať, že v tomto sektore bude pokračovať aj rast dopytu. Zároveň najobľúbenejšími a najsľubnejšími kanceláriami pravdepodobne zostanú triedy A a B +. Dá sa tiež povedať, že jasná tendencia zvyšovania deficitu takýchto kancelárskych priestorov na trhu, ktorá bola načrtnutá v prvom štvrťroku, bude pokračovať až do konca tohto roka. Pred rokom bolo v kategórii kancelárií v obchodných centrách triedy A a B + na trhu voľne k dispozícii až 10 vhodných ponúk. Počet kancelárií ponúkaných v tomto segmente sa v súčasnosti znížil na 1 – 2.

Napriek výrazne zvýšenej trhovej aktivite v 1. štvrťroku tohto roku sa podľa prognóz odborníkov trh s nehnuteľnosťami v Moskve pravdepodobne vráti k predkrízovým ukazovateľom až do roku 2012 – 2013.

V druhom štvrťroku tohto roku mnohí odborníci predpovedajú mierny nárast nájomného na úrovni 2 – 3%, čo bude predovšetkým dôsledkom sezónneho zvýšenia dopytu a želania potenciálnych kupcov a nájomcov dokončiť všetky transakcie pred začiatkom letných prázdnin. Odborníci tiež predpovedajú, že v roku 2011 sa vysoká kvalita kancelárskych priestorov zníži vysokou mierou a do konca roka bude kapitál čeliť vážnemu nedostatku zariadení v tomto segmente trhu..